Déterminer le juste prix d'un logement.

Pour trouver rapidement un acheteur, le vendeur d'un bien immobilier, maison ou appartement, doit estimer le prix de son logement au plus juste. Et le bon prix ne se détermine grâce à une voyante où un lancer de dé.

Ce qu'il faut savoir pour bien fixer son prix de vente :

Pour commencer l’estimation du prix de son logement, il faut concevoir qu’il n’existe pas de « vrai » prix ou de prix « idéal ». Le bon prix est celui qui permet d’avoir un acquéreur rapidement, tout en reflétant le plus fidèlement possible la valeur du bien, sans le sous-évaluer.

De même, les différents outils et professionnels qui peuvent donner une estimation n’ont pas mission à déterminer un prix unique. Leur appréciation de la valeur du bien varie même parfois fortement.

J’ai d’ailleurs fait une vidéo sur les sites d’estimation en ligne avec un exemple concret ou je rentre les mêmes données sur plusieurs sites, pour des résultats totalement sortis d’une grille de loto.

Une autre précaution à prendre, c’est mettre l’affectif de côté. Le vendeur doit savoir faire la part des choses et se concentrer sur des critères attestés et objectifs. Même si l’acheteur peut avoir un coup de cœur, il faut éviter de compter dessus pour maximiser ses chances de conclure la transaction dans un délai acceptable. Celui-ci tourne en moyenne autour de 90 jours, soit environ trois mois. Il peut se limiter à quelques semaines dans les meilleures conditions (bien recherché, prix ajusté correctement…).

Attention : S’appuyer sur un prix au m² pour déterminer la valeur d’un bien est une idée à oublier. Cette manière de faire (multiplier le prix du m² par la surface) ne permet pas de prendre en compte toutes les caractéristiques d’un logement et s’avère trop aléatoire.

Comment évaluer soi-même un prix de vente immobilier ?

Calculer son prix de revient :

Le vendeur doit déterminer le prix de revient de son logement. Pour le calculer simplement : il suffit d’additionner le prix d’achat, les frais d’acquisition (droits de mutation à titre onéreux, les honoraires du notaires…) et le coût des travaux effectués.

La charge du crédit immobilier et les intérêts d’emprunt ou les frais d’entretien courant n’entrent pas en ligne de compte.

La méthode par comparaison :

Une fois le prix de revient obtenu, il est possible de le comparer aux prix de vente de logements similaires dans le même secteur.

Le vendeur peut par exemple se baser sur les annonces immobilières passées dans son quartier pour avoir une première idée. Néanmoins, ces annonces ne reflètent pas les prix de vente réels mais les prétentions des autres vendeurs.

Pour exemple, j’ai connu un vendeur (Mr X) qui achète 220.000€, un appartement dans la même résidence, mais mieux placer et avec une pièce supplémentaire que le siens.
Il décide de mettre son appartement en vente à 220.000€ histoire ne pas perdre d’argent, là où ça devient comique c’est que dans la foulé une des voisines (Mme Y) me contact pour mettre aussi son appartement en vente et connaissant l’appartement de Mr X, elle me demande de mettre son appartement mieux décorer a 230.000€. 

Votre agent immobilier vous donne le prix du marché, certain payer au nombre de mandat rentrer dans le mois, prendront votre bien au prix que vous déciderez mais il n’est pas magicien, en moyenne les bien que j’appelle catalogue sont vendu 10% en dessous des prix affichés.

A savoir :

Le site Castorus.com agrège les annonces immobilières et leur historique, avec l’évolution des prix demandés au fil du temps. Il permet ainsi de se renseigner sur les prétentions des autres vendeurs dans sa commune ou son quartier.

Pour pousser l’analyse plus loin, des outils existent sur Internet. Le service Etalab , permet d’obtenir des références sur les transactions de biens similaires dans le même quartier. Il ne s’agit donc pas d’un service d’estimation de la valeur de votre logement.

Attention tout de même, car si les professionnels de l’immobilier connaissent la tendance du marché, les prix affichés sur Etalab ne communique pas si les prix comprennent des honoraire d’agence ou si depuis les ventes qui ont suivi, ont connu une hausse ou baisse des prix. Quand la dynamique sur le marché immobilier change fortement comme c’est le cas ces dernières années, il faut se méfier des statistiques moyennes sur les prix et ne pas s’y fier pour déterminer un bon prix de vente ou d’achat pour un logement.

A qui s’adresser pour estimer le prix de vente d’une maison ou d’un appartement ?

Des outils en ligne

Beaucoup de sites Internet mettent en ligne des outils d’estimation plus ou moins complets. Ils sont gratuits et identifiables rapidement via une recherche Google mais demandent à l’internaute de créer un compte et/ou de laisser ses coordonnées (mail, téléphone). Idéalement, il ne faut pas s’en contenter mais plutôt les utiliser pour une première approche.

Je vous en donne un très bien ici.

Estimation gratuite par une agence immobilière

Autre piste à envisager, faire appel à un agent immobilier Ils disposent d’un atout indéniable : comme ils connaissent les transactions réalisées, ils pratiquent le marché et peuvent fournir des comparaisons précises.

Bien que certaines agences ou mandataire demandent une rémunération, l’estimation doit être gratuite.

Elle ne doit pas contraindre le vendeur à confier un mandat de vente au professionnel.

Celui-ci réalise néanmoins la prestation dans l’espoir d’en décrocher un.

Attention : Dans l’espoir d’obtenir le mandat, certains agents peuvent surévaluer la valeur du bien lors de l’estimation. D’où l’intérêt de demander plusieurs avis.

Faire appel à un notaire :

Les notaires peuvent également intervenir pour fournir une estimation de la valeur d’un bien.

Certains bénéficient même du label d’expert en évaluation immobilière.

Le notaire peut procéder de deux manières, suivant la demande du vendeur. Il peut lui délivrer un certificat d’expertise, également appelé avis de valeur. Il s’agit d’une évaluation sur dossier sans inspection particulière du logement qui n’engage pas la responsabilité de l’officier public, mais souvent le notaire demande à une agence du secteur de lui faire l’estimation.

A contrario, une expertise détaillée implique un audit précis de la valeur du bien, appuyé par des photos et des comparaisons avec des transactions similaires. Cela coûte plus cher mais donne plus de garanties au vendeur, le notaire engageant sa responsabilité juridique. Les tarifs varient en fonction du logement et du temps consacré à l’audit du bien.

Le coût se situe autour de 500 euros hors taxes selon les notaires mais là encore beaucoup de notaire vont passer par les services d’une agence.

A savoir : Contrairement aux tarifs des notaires payés à la signature de l’acte authentique de vente, les prestations d’expertise ne sont pas réglementées. Leur coût n’est donc pas fixé par la loi.

L’expertise immobilière :

Des sociétés spécialisées proposent des expertises complètes pour analyser précisément la valeur du logement. Elles sont réalisées sur place par un expert diplômé et prennent en compte l’ensemble des éléments qui influencent un prix de vente. Un dossier complet, de 20 à 30 pages environ, est remis au vendeur.

Cette prestation s’avère plus chère et le tarif varie en fonction du logement et peut facilement atteindre 1.000 euros, souvent se sont les banques qui leurs font appel.
Là encore, pour les agences il n’est pas rare de recevoir des appels de ses experts qui ne connaissent pas notre marché local pour pouvoir fixer un prix.

Les critères à prendre en compte pour déterminer le prix de vente de son logement ?

L’emplacement :

C’est bien connu, l’emplacement est le critère numéro un en immobilier. Le lieu où est le logement détermine une grande partie du prix.

Certains endroits sont bien plus recherchés que d’autres et cela favorise des prix élevés dans ces secteurs.

Une superbe maison située loin de tout attire difficilement les acquéreurs et oblige le vendeur à revoir ses prétentions à la baisse, par rapport à un logement similaire dans un quartier demandé. Les biens situés près d’un secteur porteur en termes d’emploi sont particulièrement recherchés.

A défaut, la qualité de la desserte de transports en commun peut booster le prix de vente.

Enfin, la proximité d’écoles et de services (commerces, médecins et autres) est particulièrement appréciée.

De plus, l’environnement du logement n’est pas neutre. Le bruit et la circulation impactent sur la valeur du bien, et même plus selon les situations (proximité d’une autoroute, voie ferrée, rue passante ou commerce bruyante jusque tard dans la nuit…).

Les caractéristiques :

Surface et pièces

En règle générale, le prix au mètre carré d’un bien immobilier décroît lorsque la surface augmente. Le prix du mètre carré d’un studio dans un même immeuble est souvent plus élevé qu’un 3 pièces, qui sera lui-même plus élevé que le prix d’un 6 pièces, etc.

Bien entendu, la taille d’un logement influe sur son prix. En termes de surface, le vendeur doit s’appuyer sur la surface habitable, ou surface Carrez, plutôt que la surface au sol.

A savoir : La surface Carrez doit obligatoirement être mesurée pour un logement en copropriété.

Il faut également faire attention à l’agencement des pièces.

Un bon agencement peut faire gagner de l’espace. En effet, certains espaces peuvent être perdus car très peu utiles (grand couloir, etc.). Il faut aussi prêter attention à leur répartition. Par exemple, des chambres en enfilade ou une des WC dans la cuisine par exemple tirent le prix à la baisse de 5 à 20% suivant la nature du problème.

Si la taille des pièces ne correspond pas aux attentes (entrée disproportionnée, petite pièce à vivre, chambre exigüe…), les acheteurs chercheront là aussi à négocier.

État du logement :

La qualité du bâti ne doit pas être ignorée. Un logement en bon état se vend à meilleur prix, qu’un autre mal entretenu. S’il a besoin d’un rafraichissement (peintures notamment), la pénalité reste limitée. En revanche, un bien à remettre à neuf trouvera preneur s’il est moins cher qu’un autre en bon état, car l’acquéreur va devoir intégrer le coût des travaux dans son budget.

Beaucoup d’acquéreurs recherchent des biens à retaper, en général ils connaissent le marché et ne sont pas prêts à payer le prix fort pour ce type de biens.

Consommation d’énergie

Une piètre performance énergétique n’a pas qu’un impact sur l’environnement. Le prix de vente d’un bien peut également subir les conséquences de factures de chauffage trop élevées. C’est particulièrement vrai pour les logements classés en catégories F et G dans les diagnostics de performance énergétique (DPE).

Les décotes peuvent approcher 20% par rapport à un bien similaire classé E.

Un bien immobilier ancien se dégrade au fil des années.

L’âge d’un appartement ou d’une maison compte.

Cela s’exprime notamment à travers l’état de la structure globale, de son isolation, du système électrique, de la toiture, et de son système de chauffage, etc. Autant d’éléments qui peuvent nécessiter des travaux pour un futur acquéreur et qui en impact donc le prix par rapport à un bien en excellent état.

La qualité des matériaux utilisés est également primordiale.

Des matériaux de haute qualité mettront bien plus en valeur un bien immobilier que des matériaux premiers prix. Les prestations dégagées ne seront pas les mêmes et le public visé non plus.

Les statistiques ne tiennent pas compte de cet effet qualité. Comment comparer alors un logement de taille identique dans un immeuble des années 1960 quand l’un est “dans son jus” et quand l’autre a été entièrement rénové avec soin et des matériaux de qualité ?

Sachez qu’un bon DPE faire augmenter la valeur de votre logement.

Vue et vis-à-vis

Il n’y a pas que l’intérieur qui compte. La vue est fortement appréciée par les acheteurs. Une jolie vue sur la mer ou l’océan ou encore ceux avec un panorama exceptionnel sur les montagnes gonfle le prix de vente tandis qu’une autre moins réjouissante le réduit.

De même, le vis-à-vis compte. Un voisin ou un immeuble à quinze mètres des fenêtres n’enchante personne et tire le prix à la baisse. En revanche, une absence de vis-à-vis contribue à augmenter la valorisation du bien.

Exposition

Un logement lumineux attire plus d’acquéreurs et un appartement exposé plein nord s’avère significativement moins chère. Une donnée que l’on retrouve aussi bien sur de l’ancien que sur du neuf.

Les caractéristiques spécifiques aux maisons et appartements

Il faut distinguer certains critères qui pèsent sur la valorisation d’une maison de ceux qui influencent celle d’un appartement.

Pour une maison

Pour évaluer le prix d’une maison, la valeur du terrain entre évidemment en ligne de compte. S’il est trop limité par rapport à la taille du logement, la vente sera plus difficile. Mais attention, un terrain trop grand ne bonifie pas le prix de vente non plus, à moins de pouvoir en céder une partie. Idéalement, l’ensemble doit donc être bien proportionné.

A savoir : L’absence de vis-à-vis est particulièrement appréciée, surtout si la maison se situe dans un lotissement.

Pour un appartement

Dans un immeuble, l’étage a toute son importance. Les logements en rez-de-chaussée auront leurs publique, souvent ceux possédant des animaux, et ensuite les premiers étages, sont dévalorisés par rapport à ceux situés plus haut. Et ce d’autant plus s’ils donnent directement sur la rue et/ou un café ou un commerce. Dans les étages plus élevés, le prix de vente peut s’apprécier en présence d’un ascenseur. Dans le cas contraire, il faut prévoir une décote par étage au-delà du troisième.

Autre « plus » pour un appartement : la présence d’une terrasse ou d’un balcon. L’exposition, la vue et l’environnement sonore sont également importants à ce titre.

En définitif, Chaque individu définit ses propres besoins et envies pour son logement. Les critères les plus importants ne seront jamais les mêmes d’une personne à une autre. Certains vont privilégier la proximité de leur lieu de travail, d’autres la qualité du bien, d’autres encore une vue ou des prestations particulières.

Michael des tutos de l'immo.