La vente d'un logement occupé

Deux cas possibles

Vous êtes dans les délais pour donner congé pour vendre (au moins 6 mois avant l'échéance du bail en location vide, au moins 3 mois avant en location meublée) ou Vous êtes hors délai à donner congé pour vendre.

La vente d'un logement occupé

Le fait que le logement soit loué n'empêche pas son propriétaire de le vendre. Le bailleur a le choix : il peut vendre le bien libre ou occupé et contrairement à une légende urbaine, le locataire n'est pas systématiquement prioritaire pour acheter le logement.

Vous êtes hors délai pour donner congé pour vendre : si l'échéance du bail est trop proche pour pouvoir donner congé, ou au contraire trop lointaine et que vous ne souhaitez pas attendre aussi longtemps pour vendre le logement, vous vendez dans ce cas le logement occupé, puisque le locataire reste en place.

Un appartement vendu loué est généralement soumis à une décote de 10 à 20 % par rapport à sa valeur en tant que logement libre. Cette décote peut variée en fonction du temps restant avant l'échéance du bail.

En tant que propriétaire bailleur, la loi ne vous oblige pas à prévenir votre locataire de l'opération, étant donné qu'il continuera à occuper les lieux dans des conditions inchangées.

Cependant il est préférable de lui notifier votre intention de vendre, ne serait-ce que pour organiser les futures visites. Votre locataire est en effet tenu de vous laisser faire visiter le bien deux heures par jour, les jours ouvrables uniquement.

En pratique, vous devez joindre votre locataire et fixer rendez-vous avec lui pour effectuer les visites. Il peut exiger d'être présent. Toutefois, si cela est trop compliqué pour lui de se rendre disponible, il peut vous autoriser par écrit à faire visiter le bien en son absence, en vous remettant un jeu de clés. C'est une possibilité à manier avec précaution car le locataire vous confie alors son logement avec tous ses effets personnels. Assurez-vous, par exemple, que les acheteurs ne vont pas se présenter avec toute leur famille.

Attention, vous ne pouvez jamais exiger du locataire qu'il vous remette les clés. A lui de s'organiser pour que les visites puissent avoir lieu, n'oubliez pas que vous êtes chez lui !

Lorsqu’on vend un logement loué, avec un locataire qui reste en place, le vendeur doit remettre à l'acheteur le contrat de location, Le dépôt de garantie, c'est le nouveau bailleur (l'acheteur) qui devra restituer le dépôt de garantie au locataire à son départ. 
 

Donnez congé à un locataire pour vendre vide.

Les Lois ALUR et Macron ont profondément modifié les baux de location. Si vous voulez vendre un bien vide, il va falloir prendre vos précautions.

Vous devrez informer votre locataire par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d’huissier (au moins 6 mois avant l'échéance du bail en location vide, au moins 3 mois avant en location meublée). La lettre doit spécifier le motif du congé, le prix de vente, et la description du lot. Le congé met fin au contrat de location au terme du bail.

Dans ce cas, vous vendez votre logement libre puisque votre locataire sera tenu de quitter le logement. Attention toutefois, si le logement est loué en « vide », le locataire est prioritaire pour acheter le logement pendant les deux premiers mois du préavis. Vous devez donc lui adresser un congé avec offre de vente. Ce qui n'est pas le cas en location meublée : le bailleur doit adresser, dans ce cas, une lettre de congé justifié par la vente au locataire, sans avoir pour autant l'obligation de réserver la priorité au locataire.

Le prix proposé au locataire est en principe le prix du logement libre mais le locataire peut négocier, sachant que s'il n'achète pas, le propriétaire ne pourra le vendre qu'en tant que logement occupé, donc, le plus souvent, avec une décote.

courrier de congé pour vendre

Ce congé est à envoyer à chacun des signataires du bail et à chacun des époux et partenaires pacsés si le locataire est marié ou pacsé

Nom et prénom du propriétaire Adresse

Ville Code postal

Nom et prénom du locataire Adresse

Ville Code postal

Date

Lettre recommandée avec AR [Ce courrier peut être également remis en main propre contre récépissé ou émargement]

Objet : Congé en vue de la vente

Madame, Monsieur,

Je soussigné prénom et nom du propriétaire, bailleur du logement situé indiquez l’adresse du logement, ai le regret de vous notifier congé du bail que nous avons signé le indiquez la date de signature du bail pour la location des locaux précités.

Ce congé est motivé par ma décision de vendre le logement et respecte le délai de préavis de trois mois ou six mois imposés par la loi. Le bail prendra fin lors de la prochaine échéance, indiquez la date d’échéance du bail.

A cette date, vous devrez avoir libéré les lieux, m'avoir rendu les clés et satisfait à l'établissement de l'état des lieux de sortie.

Je vous prie d’agréer, Madame, Monsieur, mes salutations distinguées.

Signature

Michael les tutos de l'immo