Loi Pinel : explication, évolution et conditions d’éligibilité

La loi Pinel permet aux contribuables qui souhaitent investir dans l'immobilier locatif de devenir propriétaires de logements neufs dans des zones éligibles au dispositif. Ils peuvent alors bénéficier d'une réduction d'impôt proportionnelle au montant de leur acquisition. Ce dispositif fiscal a été mis en place afin de favoriser la construction de logements neufs dans les zones tendues du territoire, c’est-à-dire là où l'offre immobilière locative est insuffisante. Il s’applique pour les logements acquis à compter du 1er septembre 2014 et a été prolongé jusqu’au 31 décembre 2021 par le gouvernement Édouard Philippe / Emmanuel Macron. La loi Pinel concerne également l’ancien réhabilité quand le logement ne satisfait pas aux caractéristiques de décence. Les travaux de réhabilitation doivent permettre au logement de se conformer aux conditions d'attribution du label « haute performance énergétique rénovation » ou du label Bâtiment Basse Consommation.

Pourquoi invertir aujourd’hui ? La France est le deuxième pays européen affichant le taux des prélèvements obligatoires le plus élevé avec un taux de 45,2 % en 2014…Et les particuliers sont les premiers à payer l’addition. En 2020, privilégiez l’investissement dans le neuf à travers le dispositif Pinel. Ce dernier vous permet de bénéficier d’une réduction d’impôt importante, d’acheter sans apport tout en bénéficiant de l’effet de levier du crédit et de sécuriser votre retraite et votre succession. Les 4 grands principes d’un investissement Pinel à retenir :

1. Investir dans l'immobilier via la loi Pinel présente de nombreux avantages avec, en fer de lance, une réduction d’impôt qui est vraisemblablement l’argument principal de ce dispositif : Une réduction d’impôts de 12 %, 18 % ou 21 %, Ce pourcentage est proportionnel à la durée en années durant lesquelles l’investisseur s’engage à louer son bien immobilier : 6 ans, 9 ans ou 12 ans. Soit au maximum 63 000 € pour un bien de 300 000 € avec un engagement à la location de 12 ans.
   

2. La possibilité de devenir propriétaire sans apport, puisque l’investissement sera remboursé à terme par les loyers versés par les locataires de façon mensuelle.

3. La possibilité de louer son bien immobilier à un parent ou à un enfant à condition qu’ils respectent certaines conditions.

4. Une préparation optimale de sa retraite : se constituer un patrimoine immobilier et s’assurer une rentrée d’argent régulière grâce aux loyers permet d’anticiper sur son avenir.

Deux limites s'appliquent :

1. Le montant de l'investissement total ne doit pas dépasser 300 000 € par an (sur 1 ou 2 biens maximum)

2. Le plafond au m² est de 5 500 €

La loi Pinel entre dans le cadre du plafonnement global des niches fiscales de 10 000 € par an. Pour une explication plus simple du fonctionnement de la loi Pinel et la défiscalisation qui en découle, le site internet officiel du dispositif vous propose l’exemple suivant : “Pour l’achat d’un appartement neuf d’une valeur de 150.000 € et en parallèle d’un engagement à le louer sur 12 ans, votre réduction d’impôt se chiffre à 31.500 €.” Ainsi, dans l’exemple ci-dessus, un investisseur devenu propriétaire d’un appartement en passant par le dispositif Pinel s’engage à louer cet appartement pendant douze ans au minimum. De ce fait, il pourra bénéficier du pourcentage maximum de réduction d’impôt proposé par la loi Pinel, à savoir 21 %. Ce pourcentage se traduit en chiffre par la somme de 31.500 €. Les rentes mensuelles perçues via les loyers représentent la somme de 67.500€. Un appartement neuf d’une valeur de 150.000 € vous coute donc 51.000€ sur 12 ans soit 390€ /mois à un taux de 1,36% assurance comprise.

Protéger vos proches, une autre chose qui me tient à cœur en tant qu’ancien militaire. Si vous souhaitez investir dans l’immobilier neuf, cela peut être l’occasion de penser à protéger vos proches et les mettre à l’abri d’un éventuel coup dur. L’investissement en loi Pinel vous accorde cette possibilité :

D’une part parce que vous avez la certitude de transmettre un patrimoine immobilier à vos ayants droit.

D’autre part en générant des revenus issus de la location du bien.

Sans oublier que le financement d’un investissement Pinel à l’aide d’un crédit immobilier (pour les professions à risque voir avec les organisme type GMPA) comporte une assurance décès-invalidité adossée, qui prend en charge les mensualités si vous devez disparaître avant la fin du remboursement du prêt.

Maintenant les détails plus techniques Qui a le droit à la loi Pinel ? La loi est claire sur ce point : toute personne fiscalement domiciliée en France qui achète ou fait construire un bien immobilier avant le 31 décembre 2021 peut prétendre au dispositif Pinel, sous réserve que les conditions listées ci-dessous soient respectées.

La nature du bien acheté ? Bénéficier d’une réduction d’impôts grâce au dispositif Pinel ne sera possible qu’en remplissant certaine conditions. La nature même du bien immobilier jouera ainsi un rôle prépondérant dans votre investissement. Ainsi, sont concernés par la loi Pinel les biens suivants :

• Neufs

• Réhabilités

• À construire

• En l’état futur d’achèvement (VEFA)

• Faisant l’objet de travaux de rénovation à condition que ces derniers s’élèvent à 25 % minimum du coût total de l’opération.

• Locaux rénovés en logements d’habitation

Vous ne pourrez bénéficier de la réduction d’impôt prévue par ce dispositif que sur deux logements maximums par année. De même, seules les opérations déjà réalisées ou prévues entre septembre 2014 et le 31 décembre 2021 feront l’objet d’une défiscalisation. Outre leur nature même, ces biens immobiliers devront également répondre à des critères plus poussés, notamment en termes de performances énergétiques. En effet, les nouvelles normes en vigueur en France (telles que les labels BBC 2005 et RT 2012) devront être respectées par le logement en question. Ces labels plafonnent la consommation énergétique maximale des constructions immobilières neuves ou en rénovation afin de réduire l’impact environnemental et écologique des bâtiments, surtout en milieu urbain. Un double bénéfice, puisque les locataires du bien immobilier pourront eux aussi jouir de réductions sur leurs factures d’électricité et/ou de gaz en consommant moins. Les plafonds de loyer Pinel en 2020 ?

Le dispositif Pinel a pour but de rendre accessibles de nouveaux logements décents à certains foyers à revenus faibles ou moyens. Ainsi, la mise en location d’un bien immobilier devra respecter certains critères liés aux loyers et aux plafonds de ressources des locataires, qui varient en fonction de la zone géographique dans laquelle se situe le bien en question :

Zones géographiques En complément des performances énergétiques, les logements doivent être situés dans des zones où la demande locative est supérieure à l'offre (zones dites tendues).

2020, QU’EST CE QUI CHANGE ? Les villes situées dans les zones A bis, A et B1 seront toujours éligibles au dispositif Pinel jusqu’en 2021. Depuis le 1er janvier 2018, les communes situées en zone B2 et C (communes comptant entre 50.000 et 250.000 habitants) ne peuvent plus bénéficier de cette mesure, sauf dérogation. Les zones éligibles sont :

• La zone A : Agglomération de Paris, côte d'azur, agglomération de Genève (côté français) ainsi que des villes où les prix des logements sont élevés (Lille, Lyon, Montpellier, Marseille...)

• La zone A Bis : Paris et la petite couronne

• La zone B1 : Départements d'outre-mer, autres agglomérations où les loyers sont élevés (Toulouse, Bordeaux, Clermont-Ferrand, Tours, Nantes...)

La zone B2 et C : les autres communes du territoire qui ne sont pas situées en zones A, A bis, B1. Les biens situés dans ces communes n'ouvrent pas droit au dispositif Pinel Qui peut louer en loi Pinel ? Les propriétaires qui souhaitent bénéficier des avantages du dispositif Pinel doivent veiller au niveau de ressources des locataires qui ne doit pas être supérieur à un certain plafond. Ce dernier varie en fonction de la zone géographique du bien immobilier. Il s'agit du montant des revenus nets imposables pour une année pour un foyer fiscal.

• Le locataire devra obligatoirement avoir son propre foyer fiscal et s’engager à occuper le logement en qualité de résidence principale, et non secondaire.

• Comme indiqué précédemment, il est également possible pour le propriétaire de louer son bien à un ascendant ou un descendant (un parent ou un enfant) sous certaines conditions :

• Le locataire ne doit pas être affilié fiscalement au propriétaire.

• Le locataire a l’obligation de verser un loyer au propriétaire, et ce peu importe la nature de leur relation (parent ou enfant).

• Le locataire doit renoncer à toute aide au logement telle que les APL, ALS ou ALF.

Ainsi, les revenus d’un nouveau locataire d’un logement Pinel en 2020 ne pourront pas dépasser 38 465 € par an pour une personne seule en zone A bis, exemple à Paris, soit environ 3 205 € de revenus mensuels. Pour louer à une personne seule ou un couple avec deux personnes à charge, exemple une famille de 4 personnes, en zone B1, comme à Bordeaux, les revenus pourront atteindre 60 783 € par an, soit plus de 5 065 € par mois. Pour mes potes militaires je pense à vous, un plafond de ressources Pinel spécifique existe pour l'outre-mer. Il évolue là aussi selon la composition du ménage et la zone géographique. Un couple de locataire Pinel à La Réunion pourra gagner jusqu'à 37 938 € par an, quand le plafond de ressources Pinel en Nouvelle-Calédonie sera de 41 452 € pour un couple. Quels sont les pièges à éviter ? Si les taux de rentabilité affichés par les promoteurs commercialisant des programmes immobiliers orientés Pinel sont souvent mirobolants, l’investisseur doit veiller à éviter certains pièges avant d'investir en loi Pinel. Sur papier, la promesse est toujours séduisante, mais la réalité du dispositif apparaît plus contrastée. C’est pourquoi je vous conseille de faire bien attention à L’EMPLACEMENT, L’EMPLACEMENT ET ENCORE L’EMPLACEMENT mais particulièrement à :

• La qualité de vie dans le quartier où l’on investit : la présence d’écoles, de lieux culturels ou autre va déterminer en partie s’il fait bon vivre ou non.

• La croissance démographique : le bien immobilier se situe dans une ville, et il est important d’anticiper si cette dernière est vouée à s’étendre.

• L’avenir du quartier : votre bien immobilier est-il situé dans un quartier plutôt ancien ou plutôt neuf ? Des structures illustrant un potentiel économique sont-elles présentes (hôpitaux, universités, etc.).

• Le réseau de transports en commun : il est primordial que les futurs locataires puissent se déplacer facilement s’ils ne sont pas véhiculés.

Voilà, je pense que c’est complet mais surtout à jour. Je ne suis pas a l’abri d’une erreur mais je ne pense pas, pour des renseignements personnalisés ou une recherche de bien pour du Pinel ou simplement un conseil, je suis facilement joignable via le blog ou directement sur mon mail mj.immo@yahoo.fr . Michael des tutos de l'immo