Quand peut-on revendre un investissement Pinel ?

A partir du moment où la période d'engagement de 6, 9 ou 12 ans est expirée Il est possible de revendre un investissement locatif Pinel vous pouvez aussi le revendre si vous justifiez d’un cas de force majeure. sinon, la revente sera soumise à des pénalités.

Revendre son investissement après la période d'engagement

Sous deux conditions cumulatives

La durée d’engagement à la location est expirée : cette durée est celle que vous avez choisie au moment de la signature de votre engagement. Elle peut être de 6, 9 ou 12 ans. À ce titre, il peut être intéressant d’opter pour la durée minimale de 6 ans, sachant que cette dernière peut être prorogée deux fois pour 3 ans afin de profiter pleinement des avantages de la loi Pinel.

• 6 ans (réduction d’impôt de 12%),

• 9 ans (réduction d’impôt de 18%)

• 12 ans (réduction d’impôt de 21%)

• En revanche, après 12 ans, la loi Pinel ne s'applique plus.

Ne pas déclarer un déficit foncier depuis au moins 3 ans : au moment de déclarer vos revenus fonciers, vous pouvez déclarer un déficit foncier. Ce dernier résulte d’un total des charges déductibles supérieur aux loyers perçus. La déclaration d’un déficit foncier rend impossible la revente pour les 3 années qui suivent.

Explication : lorsque vous louez un bien immobilier, les loyers perçus sont imposés après déduction de certaines charges. On les appelle charges déductibles. En Pinel, ces charges comprennent :

• les charges liées à l'exploitation du bien immobilier, charges non financières (frais d'agences immobilières, primes d'assurances, charges de copropriété, taxe foncière)

• les charges financières, liées aux intérêts d'emprunts (intérêts d'emprunts pour l'acquisition, la réparation ou l'amélioration du bien, les frais associés aux intérêts)

• les charges liées aux travaux de réparation, d'entretien et d'amélioration (charges non financières).

• Si au cours d'une année fiscale les charges déductibles sont supérieures au revenu brut foncier, on parle alors de déficit foncier.

Les cas dits de force majeure qui permettent de revendre.

Il est possible de revendre votre investissement locatif avant la durée d’engagement minimale obligatoire et sans pénalité, à condition de justifier d’un cas de force majeure autorisé par la loi :

• Le décès du propriétaire.

• Un accident ou une maladie entraînant une invalidité du propriétaire.

• Le licenciement du propriétaire.

Attention : Le divorce du propriétaire n’est pas considéré comme un cas de force majeure permettant de revendre de façon anticipée et sans pénalité.

Cependant Les deux ex-conjoints peuvent décider de conserver ce dernier, dans ce cas, l'avantage fiscal est partagé.

une autre solution, un des conjoints peut décider de conserver le bien en rachetant les parts de l’autre.

Que se passe-t-il en cas de revente avant la durée d’engagement ?

Dans l’absolu, il est toujours possible de revendre votre investissement locatif avant la fin de la durée minimale d’engagement ou en dehors d’un cas de force majeure. En revanche, cela implique de renoncer aux avantages fiscaux dont vous avez bénéficié tout au long de la détention du bien. En revendant le logement de façon anticipée, vous devrez rembourser le montant des abattements d’impôts dont vous avez bénéficié à l’administration fiscale. Il est donc déconseillé de revendre un investissement locatif Pinel avant la fin de la période minimale de mise en location, afin de ne pas être pénalisé.

Lors de la revente, pensez à la taxe sur la plus-value.

Quel que soit le moment où vous décidez de revendre votre investissement locatif, cette vente sera soumise à l’impôt sur les plus-values immobilières. Cela signifie que si le prix auquel vous revendez le bien est supérieur à celui auquel vous l’avez acquis, la différence entre les deux montants sera taxée à hauteur de 19 % au titre de l’impôt sur le revenu, et 15 % au titre des prélèvements sociaux.

A partir de la 6e année de détention du bien que ces deux taxes deviennent dégressives vous serez totalement exonéré de l’impôt sur les plus-values immobilières à l’issue d’une période de 22 ans pour l’impôt sur le revenu, et 30 pour les prélèvements sociaux.

Astuce : Pour calculer votre plus-value, le prix d’acquisition est majoré des frais de notaire, des commissions versées aux intermédiaires et des dépenses pour travaux.

N’hésitez pas à me contacter pour un calcul de plus-value ou un investissement en défiscalisation.

M JAOUANET