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Fiscalité les plus-values immobilières en 2021



De nombreuses réformes se sont succédé sur les impôts de plus-value immobilière à payer ces dernières années.


Voici une synthèse sur la fiscalité des plus-values en 2021 : 

Définition : La plus-value immobilière est égale à la différence entre le prix de vente et le prix d’achat ou la valeur déclarée, lorsque le bien a été reçu par donation ou succession.


Comment est calculée une plus-value sur un bien immobilier

On dit généralement que vous réalisez une plus-value immobilière lorsque vous vendez un bien immobilier plus cher que vous l’avez acheté.


La plus-value est la différence entre le prix de vente et le prix d’achat (majoré des frais de notaire et éventuels frais d’agence immobilière) ou la valeur déclarée lorsque le bien a été reçu par donation ou succession(majorée des frais réels et droits de mutation à titre gratuit si ceux-ci ont été supportés par le donataire ou l’héritier).

Il est possible de passer en réel avec un forfait de 7.5 % du prix du bien, la prise en compte de vos frais de travaux (agrandissement, rénovation, amélioration, etc.) ou d’un forfait de 15 % du prix d’achat après 5 ans de détention.

Sans sortir de Saint-Cyr Si le prix de vente est supérieur à celui d’achat, vous avez réalisé une plus-value immobilière. On parle ici d’une plus-value brute avant tout abattement ou exonération.

Quels sont les biens imposés ou exonérés ?

Pour répondre à la majorité, la résidence principale (ainsi que ses dépendances immédiates cédées simultanément ou quasi-simultanément) est entièrement exonérée de l’impôt sur la plus-value. 

Quel que soit le montant gagné sur votre vente par rapport à votre achat, vous ne payerez ni impôt ni prélèvements sociaux sur le bénéfice.

Tous les autres biens immobiliers qui ne sont pas considérés comme votre résidence principale (forcement une seule résidence principal par personne) subissent une imposition sur cette plus-value après la déduction des abattements.

Ceci comprend aussi bien de véritables résidences secondaires, que des investissements locatifs ou encore des logements laissés vacants.


Quelques exceptions qui restent exonérées sous conditions :

  • Les plus-values réalisées à l’occasion de la vente d’un bien détenu depuis plus de 30 ans.

  • La vente par des retraités ou invalides de condition modeste (CGI Art. 150 U III)

  • · Les plus-values réalisées à l’occasion de la vente de biens pour un prix inférieur ou égal à 15 000 euros pour une personne seule, 30 000 euros pour un couple

  • · La vente d'un logement situé en France par des contribuables non-résidents sous certaines conditions

  • · Un contribuable qui n’est pas propriétaire de sa résidence principale, peut bénéficier d’une exonération des plus-values réalisées lors de la première cession d’un logement sous certaines conditions


Quels sont les abattements pour une durée de détention

La règle des abattements pour durée de détention est que plus vous gardez longtemps votre logement entre le moment de son achat et celui de sa vente, plus vous bénéficiez d’une réduction sur votre plus-value brute.

Il y a en réalité deux barèmes.

Le premier qui concerne l’imposition à 19 % et le deuxième qui concerne les prélèvements sociaux à 17.2 % (CSG et CRDS). Le premier permet une exonération complète au bout de 22 ans mais il faut attendre 30 ans pour ne plus payez de CSG et CRDS.



Par exemple : Un vendeur qui a acheté en janvier 2011 une maison 200000€ pour faire de la location, qui la revend en janvier 2021 soit 10 ans plus tard pour le prix de 300000€, soit 100.000€ de plus valus. Nous déduirons ici un forfait travaux de 15% soit 30000€ et nous ajouterons 15000€ sois 7,5% nos frais d'acquisition. La plus-value brute sera donc de 55000€ Sur ces 55000€ nous aurons un abattement de 30%, nous devrons donc payer 19 % d'impôt sur les 38500€ de plus-value après abattement, soit 7315€ d'impôt sur le revenu. Nous reprenons nos 55000€ de plus-value brute sur lesquels nous déduirons 8, 25 % et nous aurons notre taux d'imposition de 17,2 %de CSG RDS qui nous donne 8680€ Nous additionnerons notre impôt sur le revenu de 7315€ à notre prélèvement social de 8680€, qui nous donne un total d'impôt sur la plus-value de 15995€.




À combien s’élèvent l’impôt et les prélèvements sociaux (CSG et CRDS)

Depuis janvier 2018, La hausse de la CSG décidée dans la loi de financement de la sécurité sociale impacte la taxation de la plus-value immobilière avec une augmentation de 1,7 points qui portent les prélèvements sociaux de 15,5 % à 17,2 %.


La surtaxe des plus-values immobilières supérieures à 50 000 €

En 2013, le gouvernement a mis en place une surtaxe sur les plus-values de plus de 50 000 € qui vise à imposer plus fortement ceux qui réalisent une importante plus-value immobilière. Elle consiste à ajouter un taux supplémentaire au 19 % déjà prélevé sur votre plus-value nette après déduction des abattements pour durée de détention. 

Le taux de cette surtaxe varie de 0 à 6 % en fonction de l’ampleur de la plus-value. 
L’imposition maximale est donc de 25 % (hors prélèvements sociaux) pour ceux qui réalisent une plus-value de plus de 250 000 €.

Comment échapper à la plus-value immobilière


Le meilleur moyen d'échapper à une plus-value immobilière reste évidemment de déclarer le bien en résidence principale. 

Attention: pour un couple qui divorce, qui souhaitent vendre leur bien immobilier commun, si l'un d'entre eux au moment de la vente déclar avoir un autre domicile principal depuis plus d'une année, il ne bénéficiera pas des exonérations.

En cas de déménagement ?

Dès lors qu'il y a déménagement, le logement en vente ne constitue plus la résidence principale, par définition : il y a donc un risque de perdre le droit à l'exonération. Toutefois, l'administration fiscale admet le bénéfice de l'exonération dès lors que le logement a constitué la résidence principale jusqu'à la mise en vente, si la vente intervient dans des délais normaux de vente.


michael des tutos de l'immo

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