Immobilier : Dernier moment pour investir dans une SCPI fiscale

Les SCPI

Une société civile de placement immobilier(SCPI) est une structure d’investissement de placement collectif.

L’objet d’une société civile de placement immobilier est l’acquisition et la gestion, sous les règles du droit des baux commerciaux, d’un patrimoine immobilier professionnel (bureaux, commerces, entrepôts, hôtels, cliniques ou maisons de retraite).

La société de gestion s'occupe de collecter de l’argent auprès de particuliers, trouver des biens dans lesquels investir, gérer ce parc immobilier et redistribuer les loyers et/ou les avantages fiscaux à ses porteurs de parts, les « associés ».

Les SCPI (sociétés civiles de placement immobilier) permettent de profiter des dispositifs Pinel, Malraux, qui sont assortis d’avantages fiscaux. Les investissements doivent s’effectuer avant le 31 décembre pour en bénéficier en 2021.

A quelques jours du 1 janvier 2021, se lancer dans un investissement immobilier devient une mission impossible. Cependant, les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) demeurent relativement accessibles.

Certaines d’entre elles reproduisent les principaux dispositifs fiscaux comme le Pinel ou le Malraux.

Elles ont les mêmes caractéristiques qu’un investissement classique réalisé dans le cadre de ces dispositifs (mêmes taux de réduction, même plafond d’investissement, mêmes contraintes de travaux ou de plafonnement des loyers…).

Ces produits « déficit foncier » permettent aussi aux contribuables qui perçoivent par ailleurs des revenus fonciers de les effacer.

Ce sont des SCPI qui acquièrent des immeubles anciens dégradés dans lesquels elles réalisent d’importants travaux.

Elles génèrent ainsi un déficit foncier, qui peut être imputé par l’épargnant sur ses propres revenus fonciers (ou sur son revenu net imposable à hauteur de 10 700 euros).

Pour faire simple vous êtes propriétaire d’un nombre de part de cette SCPI (le même principe qu’avec une action en bourse, mais a la place de part d’une société vous avez un morceau d’immeuble.

Ces produits ne sont néanmoins pas exempts de contraintes.

Tout d’abord, il s’agit de placements très longs. Certaine scpi prévoit une durée d’immobilisation des capitaux de quinze ans. Une recommandation que vous serez contraint de respecter, puisque ces produits ne sont pas liquides. Attention aussi, l’avantage fiscal ne peut être transmis.

Plus-value imposable

Deuxième point noir de ces supports : le rendement. « Avec le Pinel, il faut faire un gros travail de sélection sur l’emplacement et il faut maîtriser la marge du promoteur, ce qui est impossible dans le cadre d’une SCPI ». Selon des experts, le rendement ne dépassera pas 2 % au mieux.

« De plus, dans une SCPI, souvent la société de gestion achète des immeubles entiers sous dispositif Pinel et se retrouve à tout revendre en même temps, ce qui n’est pas très favorable à la valorisation des biens ».

Si les produits Malraux ou déficit foncier présentent des gros atouts, notamment celui de ne pas entrer dans le plafonnement des niches fiscales, ces SCPI ont aussi un gros défaut à la sortie. Effectivement, ces deux dispositifs reposent sur l’acquisition de biens dégradés dans lesquels d’importants travaux sont menés.

Or, ces dépenses de rénovation ne sont pas intégrées dans le prix d’achat, ce qui, lors de la revente, génère une plus-value imposable conséquente. Comme les biens achetés par la SCPI sont dégradés, leur prix d’achat est faible. Après travaux ils ont gagné beaucoup de valeur.

SCPI « Malraux »

L’objectif de la SCPI « Malraux » est de distribuer aux associés les avantages fiscaux résultant de la loi dite « loi Malraux ».

Le patrimoine immobilier de ce type de SCPI est constitué d’immeubles d’habitation anciens situés dans des secteurs sauvegardés ; le montant des travaux constitue le déficit fiscal que se partagent les associés. Ces logements sont loués à des particuliers.

La durée de vie d’une SCPI « Malraux » est d’une douzaine d’années.

SCPI « Pinel »

Les SCPI Pinel succèdent aux SCPI Duflot et permettent de bénéficier du régime fiscal de la loi Pinel au travers d'une SCPI. La réduction d'impôts est de 18 % sur 9 ans.

Pour bénéficier des avantages de la loi « Pinel », il faut être résident fiscal français. La SCPI Pinel permet à l’investisseur d'obtenir une réduction d’impôt étalée sur 9 ans avec un risque locatif relativement faible car mutualité. L’investisseur perçoit des loyers durant toute la durée de détention. Les investissements sont réalisés dans des immeubles neufs qui sont ensuite loués à des particuliers. C’est une société de gestion qui s’occupe de sélectionner les biens, les gérer et les revendre

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michael des tutos de l'immo.