Les 10 points à vérifier avant d’acheter un appartement.

Michael Jaouanet
20 mai 2021
6 min de lecture

Dernière mise à jour : 7 août 2023

Lorsqu’on achète un bien immobilier, il y a de nombreuses questions à poser au vendeur, mandataire ou à l’agent immobilier pendant la visite. Il est donc facile de passer à côté de quelques points importants lorsqu’on n’a pas l’habitude.

Je vais tenter de vous aider en listant les principales questions à poser et les points à vérifier lors d’une visite d’un appartement.

Alors c’est partis ! Quelles questions posées lors d’une visite immobilière ?

1. L’état de l’appartement

La première chose à faire, vérifier soigneusement l’état général de l’appartement

Examinez les murs et plafonds pour vérifier l’absence de peinture cloquée ou de tâches, signe d’humidité, de mauvaise ventilation et/ou d’infiltrations, ainsi que de fissures.
Contrôlez également l’état des installations électriques (présence de prise de terre, d’un disjoncteur général) ainsi que celles de chauffage.
Inspectez l’état de la plomberie et de la robinetterie en n’hésitant pas à ouvrir les robinets ou à regarder les tuyaux sous les vasques.
Vérifiez également l’isolation. Si le DPE vous renseigne sur la qualité de l’isolation thermique, Contrôlez aussi l’isolation phonique avec les voisins et avec l’extérieur. N’hésitez pas à revenir en fin d’après-midi ou en début de soirée, quand l’immeuble est occupé et la circulation plus importante.
Attention également attention à la disposition des pièces et à leur exposition en vous servant de la fonction boussole de votre téléphone. Un étage élevé est généralement garant d’une meilleure luminosité et de moins de nuisances sonores.

2. L’environnement

Avant d’investir dans l’appartement de vos rêves, arrêtez-vous également attention à son environnement.

En gardant à l’esprit que la valeur d’un bien est dû à son emplacement et son environnement.

Si vous avez une vue dégagée, ou un champ face à vous renseigner vous sur des projets d’urbanisme à venir.
Vous pouvez toquer chez les voisins de palier et des étages inférieurs et/ou supérieurs pour vous présenter et vous renseigner sur l’ambiance qui y règne et d’éventuels problèmes de voisinage.
Renseignez-vous sur les possibilités de stationnement, pour vous et vos visiteurs, ainsi que la proximité des transports en commun, des commerces, des écoles etc.
Regardez l’état des immeubles environnants : des constructions vétustes ou délabrées pourraient entraîner des nuisances.

Attention à certains commerces situés au rez-de-chaussée qui peuvent entraîner des troubles du voisinage (bruit ou odeur).

3. La copropriété

En achetant un appartement vous allez faire partie d’une copropriété. En effet, en devenant propriétaire d’une partie privative (logement, mais aussi cave, garage, etc.), vous devenez également copropriétaire des parties communes de l’immeuble (jardin ou parc, hall d’entrée, escalier, ascenseur, toiture, etc.).

Ce qui vous donne des droits, mais aussi des devoirs.

Vérifiez donc le statut des différentes parties composant la copropriété.
Par exemple pour un appartement au rez-de-chaussée, le jardin peut être une partie commune à usage exclusif, ce qui vous donne le droit d’être le seul à l’utiliser.
Demandez à voir les procès-verbaux des 3 dernières assemblées générales qui vous renseigneront sur l’état de l’immeuble et d’éventuels travaux prévus, qui pourraient largement alourdir le budget !

attention aux gros chantiers comme le ravalement, l’ascenseur ou la toiture dont les réfections et changements entraînent des frais particulièrement importants.

4. Les travaux

Si vous souhaitez vous lancer dans d’importants travaux, vérifiez que le règlement de copropriété et le PLU vous en accordera le droit, sachez que même une fois les autorisations obtenues, ces travaux devront être interrompus entre 20h et 7h, ainsi que les dimanches et jours fériés voir en période estival dans les villes balneaire, afin de ne pas troubler la tranquillité du voisinage.

Certains travaux, comme la création d’une véranda, sont à déclarer aux services fiscaux et à la mairie.

N’hésitez pas à faire des devis et vous renseigner sur les aides à la rénovation.

voir nouvelles-aides-pour-la-rénovation-énergétique-de-votre-copropriété

5. Le juste prix sur le marché immobilier

Si vous avez eu un véritable coup de cœur difficile d’évaluer seul le juste prix d’un appartement. Heureusement, il est facile de se renseigner sur les prix de l’immobilier dans le secteur concerné :

Les mandataires ou agent immobilier de votre secteur connaissent parfaitement le prix du marché de leur secteur et ils pourront vous guidez.
Certains sites spécialisés mettent également à disposition une base de données comme meilleurs agent, se loger, bien-estimer-safti.fr/.
Les annonces immobilières des particuliers comme des professionnels, à étudier via internet et/ou les agences du quartier, sont déjà un bon indicateur.
enfin vous pouvez utilisé : DVF, la base de données en ligne de l’administration fiscale.

voir déterminer-le-juste-prix-d-un-logement

6. Les diagnostics immobiliers

À la charge du vendeur, les différents diagnostics immobiliers à réalisersont pour vous une précieuse source d’informations qui peuvent vous éviter des mauvaises surprises !

Parmi eux :

Le diagnostic performance énergétique (DPE) vous informe sur la performance énergétique de votre futur appartement, en évaluant sa consommation d’énergie en matière de chauffage, mais aussi d’eau chaude sanitaire. Vous y trouverez aussi l’impact de cette consommation d’énergie en termes d’émissions de gaz à effet de serre, ainsi que des conseils de gestion et de bon usage pour économiser l’énergie. Vous y trouverez aussi des recommandations de travaux si vous envisagez par la suite d’améliorer la performance énergétique de l’appartement.
Le diagnostic loi Carrez qui indique la superficie précise des parties privatives.
Le diagnostic plomb ne s’impose que si l’appartement a été construit avant le 1er janvier 1949.
Deux diagnostics obligatoires si les installations datent de plus de 15 ans. Le diagnostic électricité et le diagnostic gaz, à réaliser si l’installation est soit dédiée à la production d'eau chaude sanitaire, au chauffage ou aux gazinières, à gaz.
Le diagnostic termite.
Le diagnostic ERP : état risques et pollutions (aléas naturels, miniers ou technologiques, sismicité, potentiel radon et sols pollués).

je-vous-dis-tous-sur-les-diagnostics-obligatoire-ici

7. Le coût global de l’appartement

En plus du prix de vente de l’appartement, d’autres frais sont à considérer :

Les frais de mandataire ou d’agence immobilière, si vous n’avez pas acheté de PAP. Difficile cependant de les estimer précisément car ces frais n’étant pas encadrés, ils varient d’une agence à l’autre les mandataires étant généralement moins chère. On compte généralement de 3 à 10 % du prix de vente.
Les frais de notaire, qui représentent environ 8 % du prix de vente dans l’ancien, de 2 à 3 % dans le neuf.
La taxe foncière, demandez aux propriétaires de vous la fournir.
Les charges de copropriété. Là encore, le propriétaire doit vous fournir les derniers relevés annuels.

8. Les vices déclaratifs cachés

Vous pouvez être victime de vices administratifs. Ils sont nombreux, à l’exemple d’un vendeur n’ayant pas déclaré la modification d’un mur porteur ou la fermeture d’un balcon. Renseignez-vous auprès de la copropriété et de l’administration sur d’éventuels travaux menés par le propriétaire, afin de pouvoir engager des recours si l’un ou l’autre se retourne contre vous.

9. Les projets d’urbanisme

Les quartiers se développant de plus en plus rapidement, adressez-vous vous au service urbanisme en mairie ou vérifiez sur internet les projets d’urbanisation envisagés à court ou moyen terme. Il serait dommage que la vue mer depuis la terrasse soit bouchée par un nouvel immeuble.

À l’inverse, des projets d’extension ou d’aménagement d’une ligne de transport peuvent valoriser votre futur bien.

10. le réseau mobile et internet

Aujourd’hui difficile de se dispenser d’une connexion internet avec un bon débit et d’un réseau de téléphonie mobile.

D’où l’importance avant d’acheter un appartement de vérifier l’état du réseau avec votre mobile (attention certain opérateur passe peut-être mieux que d’autre), de demander le débit internet, si la résidence a la fibre, vous pouvez aussi le voir directement depuis les sites des fournisseur Accès internet.