Location : quel est le plus rentable, location vide ou meublé ?

Vous êtes propriétaire d'un bien immobilier et vous hésitez encore entre une location vide et une location meublée.

Je vais vous donner ici les principales différences pour savoir quelle formule vous offre meilleurs rendements.

Sommaire

• Calculer la Rentabilité locative ?

• Le régime micro

• Le régime réel

Calculer la Rentabilité locative ?

Ici nous allons considérer que nous sommes déjà propriétaire.

Nous allons donc regarder le rendement net de votre investissement locatif, une fois les loyers de location perçus, sur lesquels nous déduirons, taxe foncière, charge de copropriété, assurance loyers impayés, frais d'entretien, éventuellement des frais de gestion, sur une location meublée, nous pouvons rajouter l'achats des meubles, et des équipements électroménagers.

Je vous conseille de rajouter 5% (qui représente 18 jours par an) pour le turn-over locatif.

· Les frais de financement

· Taxes foncières

· Les charges de copro non récupérables

· Le turn-over locatif

· Assurance propriétaire non occupant

· Assurance loyers impayés

· Frais de gestion du bien

· Frais d’entretien divers

Attention la performance locative d’un bien doit également tenir compte du dispositif fiscal (micro-BIC, micro foncier ou régime réel) que vous choisirez.

Le premier élément à prendre en compte et le prix de la location, un logement meublé se loue généralement plus cher au mètre carré, mais demande un investissement Supplémentaire.

Le 2e élément à prendre en compte, c'est les impôts, il est beaucoup plus intéressant de louer en meublé

Ici je vais expliquer en prenant en compte un bien déjà payer, évidement Pour un bien que vous achèteriez à crédit, le déficit foncier sera complètement différent, et le calcul bien sera le même mais affichera des chiffres prenons en compte votre crédit, vos intérêts d'emprunt etc. …

Le régime micro

Les loyers que vous percevrez pour un bien loué meublé doivent être déclarés dans la catégorie de Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Si vous optez pour le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP), vous pourrez choisir de vous voir appliquer le micro-BIC. Ce régime fiscal qui implique que les revenus locatifs tirés du bien mis en location ne dépassent par la somme de 32 600 € par an permet de bénéficier d’un abattement forfaire de 50 % sur vos recettes locatives.

• Dans le cas d’un appartement de 110 m2, loué en meublé, situé à Bayonne et dont les loyers cumulés sur 12 mois s’élèvent (charges comprises) à 13 920 €, le revenu net annuel, une fois déduits l’abattement de 50 % des recettes locatives, les impôts et les dépenses diverses (intérêts du prêt bancaire, charges, entretien, etc.) se monte à 8557 € de revenu net par an. Soit un taux de rentabilité de 61,5 %.

De leur côté, les loyers d’un bien loué vide sont assimilés à des revenus fonciers. En dessous d’un plafond annuel fixé à 15 000 €, il est possible d’opter pour le micro-foncier. Seuls 70 % des loyers perçus étant pris en compte dans le calcul de l’imposition, on peut alors bénéficier d’un abattement de 30 % sur ses revenus locatifs.

• Dans le cas du même appartement d’une superficie de 110 m2, loué vide, à Bayonne et dont le total des loyers sur l’année se chiffrerait à 11 050 € (charges comprises), le revenu net annuel, déduction faite de l’abattement de 30 % des recettes locatives, des impôts et de dépenses diverses (intérêts, charges, etc.) s’élève à 6919 € de revenu net par an. Ce qui donne un taux rentabilité nette de 62 ,6 %

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Le régime réel

Si vous choisissez le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP), vous pourrez choisir de vous soumettre au régime réel. Outre la possibilité de déduire ses charges réelles (intérêts, travaux éventuels), un déficit imputable aux loyers perçus peut être créé. Vous Permettant ainsi de déduire vos amortissements des recettes bénéficiaires. Et cela sans aucune limite de durée.

• Dans le cas d’un appartement de 110 m2, loué en meublé, situé à Bayonne et dont les loyers cumulés sur 12 mois s’élèvent (charges comprises) à 13 900 €, une fois déduites les dépenses (intérêts, charges, entretien) et les frais d’amortissement (mobilier et immobilier), le revenu net annuel se montera à 5799 €. Soit un taux de rentabilité nette de 41,6 %.

Dans le cas d’un bien loué vide, le régime réel permet non seulement d'imputer ses charges (copropriété, assurances, travaux, intérêts d'emprunt, etc.) mais aussi de déduire de ses revenus globaux les déficits fonciers. Attention à ne pas dépasser la barre des 10 700 € annuels.

• Appliqué à notre appartement de 110 m2, loué en meublé, situé à Bayonne et générant des recettes locatives annuelles de 11 050 €, déduction faite des impôts (2 620 €), des charges et des intérêts, le revenu net annuel sera de 5888€. Et le taux de rentabilité nette sera de 53,3 %.

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michael des tutos de l'immo